Xu hướng dòng vốn cho thị trường bất động sản năm 2021

Theo đó, phân khúc bất động sản công nghiệp đang và sẽ là “điểm sáng” nổi bật của thị trường bất động sản. Đồng thời, thị trường nhà ở luôn thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư, khách hàng và có thể sẽ là phân khúc tiếp tục phát triển…

Những xung lực mới cho thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản năm 2021 đang và sẽ tiếp tục nhận được nhiều xung lực phát triển mới từ một loạt nhân tố, bao gồm: Sự điều chỉnh nhiều thể chế về xây dựng và kinh doanh bất động sản, về cơ cấu cung – cầu và tăng cường áp dụng công nghệ tiếp thị, chính sách khuyến mại trong phân phối và khai thác sản phẩm bất động sản.

Về mặt thể chế hành chính và tài chính, nhiều nút thắt đã và đang được tháo gỡ, quy trình quản lý rút gọn và minh bạch giúp thị trường vận hành thông suốt và linh hoạt hơn theo Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Đấu thầu, Luật Chứng khoán và Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020 bắt đầu có hiệu lực từ đầu năm 2021, nhất là những quy định về chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư; về điều kiện bố trí đủ vốn theo tiến độ xây dựng công trình; về miễn giấy phép xây dựng và thời gian cấp giấy phép xây dựng; về cơ chế xử lý đối với các thửa đất do Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong các dự án đầu tư, dự án nhà ở và về cơ chế xử lý đối với trường hợp mua tài sản gắn liền với đất; về giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; về quy định khu vực được thực hiện dự án phân lô, bán nền; về điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa; về thủ tục giao đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu dự án bất động sản

Về vốn và nghĩa vụ tài chính, thị trường bất động sản cũng nhận được nhiều tin vui và xung lực tích cực cả về tổng cung và chi phí tài chính từ chủ trương của Chính phủ cân đối thêm 1.000 tỷ đồng cho Ngân hàng Chính sách xã hội theo Nghị quyết số 71/2018/QH14 và bổ sung 2.000 tỷ đồng để cấp bù lãi suất cho 4 ngân hàng thương mại do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chỉ định để thực hiện hỗ trợ cho vay nhà ở xã hội.

Hành lang pháp lý cho doanh nghiệp huy động vốn của xã hội và giảm thiểu rủi ro cho thị trường vốn cũng như nhà đầu tư đã được cải thiện nhờ Nghị định 81/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2018/NĐ-CP quy định về phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Nghị định 68/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 8 Nghị định 20/2017/NĐ-CP quy định về quản lý thuế đối với doanh nghiệp có giao dịch liên kết đã cho phép bù trừ số tiền thuế thu nhập mà các doanh nghiệp đã nộp thừa (tổng giá trị khoảng 4.875 tỷ đồng) vào số thuế thu nhập doanh nghiệp từ năm 2020 đến hết năm 2024…

Đặc biệt, việc kéo dài thời gian nộp thuế và giảm bớt gánh nặng các nghĩa vụ tài chính gắn với dịch Covid-19 đang được thực hiện cho cả năm 2020 – 2021 cũng giúp ngân hàng và doanh nghiệp có thêm nguồn lực giá rẻ cho hỗ trợ tài chính trong kinh doanh bất động sản.

Ngoài ra, năm 2021 đang là thời điểm lãi suất thấp nhất trong 15 năm qua. Lãi suất hạ luôn là xung lực tốt cho thị trường bất động sản do giúp giảm được chi phí vốn và điều kiện trả nợ, do đó các hộ gia đình, người trẻ sẽ thuận lợi để mua nhà, hay đầu tư.

Hơn nữa, cả trên phạm vi quốc gia và địa phương đều đang chứng kiến nhiều động lực và quyết tâm triển khai các dạng đề án, dự án xây dựng hạ tầng cơ bản và phát triển bất động sản đa dạng phục vụ phát triển kinh tế – xã hội theo định hướng và mục tiêu Chiến lược phát triển kinh tế-xã hội 10 năm 2021 – 2030 và Kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội 5 năm 2021 – 2025 mới; Chính phủ cũng khuyến khích nâng cấp cơ sở hạ tầng các khu công nghiệp và việc có thể thực hiện thí điểm một số cụm liên kết ngành nhằm hình thành mạng lưới sản xuất, chuỗi cung ứng và tham gia sâu hơn vào chuỗi giá trị toàn cầu tại một số địa phương… càng tạo xung lực tích cực cho thị trường. Những khu công nghiệp đã được quy hoạch sẽ là những đối tượng được tìm kiếm nhiều trong thời gian tới.

Cùng với khả năng kiểm soát dịch Covid-19, dòng vốn FDI chảy vào Việt Nam và khả năng phục hồi kinh tế sẽ là những xung lực mạnh cho thị trường bất động sản phục hồi. Cùng với xuất khẩu tăng do hưởng lợi từ các hiệp định thương mại đã ký kết, hoạt động du lịch sẽ ấm dần và nhiều nhà đầu tư nước ngoài cũng dần được phép vào Việt Nam, bên cạnh đó là các chính sách kinh tế vĩ mô, vi mô, chính sách tài chính được điều chỉnh linh hoạt… sẽ góp phần thúc đẩy và tạo lực đẩy cho thị trường bất động sản tăng nhiệt.

Những động thái trên đây đã, đang và sẽ có sức chi phối, định vị dòng vốn chảy vào các phân khúc thị trường nêu trên và kỳ vọng sẽ gỡ bỏ nút thắt thiếu hụt nguồn cung, “thổi làn gió mới” vào thị trường bất động sản.

Xu hướng dòng vốn năm 2021

Xu hướng nổi bật của dòng vốn năm 2021 sẽ là giữ nguyên trạng thái thiếu hụt nguồn vốn đầu tư vào phân khúc nhà ở xã hội kéo theo sự mất cân đối về cung – cầu bất động sản nhà ở cho người có thu nhập thấp, trung bình kéo dài nhiều năm qua. Trong khi đó, phân khúc bất động sản bán lẻ, nghỉ dưỡng, khách sạn vẫn chịu thiệt hại nặng nề bởi dịch Covid-19; còn phân khúc văn phòng, đất nền, chung cư chịu ảnh hưởng nhẹ hơn…

Cùng với dòng vốn mới gia tăng từ tăng giải ngân vốn đầu tư công và bổ sung vốn chính sách nêu trên, vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản được dự báo sẽ tăng mạnh trong thời gian tới bởi lượng vốn lớn từ các quỹ đầu tư bất động sản mới lập đã sẵn sàng đổ bộ vào Việt Nam.

Vốn đầu tư trên thị trường bất động sản chắc chắn sẽ hội tụ và gia tăng cho phân khúc bất động sản công nghiệp; đặc biệt, đầu tư bất động sản phục vụ hoạt động logicstics (hậu cần và kho bãi) sẽ ngày càng trở thành động lực lớn cho thị trường. Điều này được quyết định do kỳ vọng tăng thu hút đầu tư nước ngoài và phát triển thương mại điện tử nhờ các hiệp định thương mại tự do và xu hướng dịch chuyển chuỗi sản xuất trên thế giới.

Song năm 2021 cũng mới là thời điểm chuẩn bị sẵn sàng nguồn lực gồm quỹ đất, cơ sở hạ tầng… để thu hút các nhà đầu tư khi dịch bệnh được kiểm soát. Nguồn vốn này chủ yếu huy động từ ngân hàng và vốn tự có của nhà đầu tư hạ tầng chuyên nghiệp.

Vốn đang và sẽ tiếp tục tăng cho các dự án bất động sản nhà ở vừa túi tiền sẽ được phát triển mạnh mẽ và năm 2021 vẫn tiếp tục là phân khúc chủ đạo vì đáp ứng được nhu cầu thực của người dân. Vốn đầu tư tự có, vốn vay ngân hàng và cả vốn huy động từ người mua cũng sẽ gia tăng cho phát triển các sản phẩm bất động sản nhà ở đáp ứng nhu cầu “đô thị trong đô thị” hay “bất động sản tích hợp” môi trường sống xanh, lành mạnh và những khu dân cư được quy hoạch tốt với nhiều tiện ích, nhằm đáp ứng nhu cầu chất lượng sống ngày càng cao hơn của người dân, cũng như từ yêu cầu nghiêm ngặt hơn trong quản lý Nhà nước (chẳng hạn Luật Bảo vệ môi trường 2020 quy định việc quy hoạch khu đô thị, khu dân cư tập trung phải hướng tới phát triển khu đô thị sinh thái, tiết kiệm năng lượng, sử dụng năng lượng tái tạo, bảo đảm tỷ lệ diện tích cây xanh, mặt nước, cảnh quan theo quy định của pháp luật). Điều này sẽ giúp định hướng phát triển bền vững ngành xây dựng và thị trường bất động sản trong năm 2021 và cả trong trung, dài hạn.

Đặc biệt, năm 2021 dòng vốn đầu tư vào ngành bất động sản y tế và chăm sóc sức khỏe sẽ gia tăng; trong đó, vốn sẽ tập trung nhiều hơn cho phát triển các dạng kho lạnh phục vụ nhu cầu ngày càng tăng cho các loại sản phẩm nhạy cảm với nhiệt độ như vaccine, mỹ phẩm, thực phẩm, dược phẩm… Vốn đầu tư vào bất động sản du lịch sẽ không chỉ hướng tới biển, mà sẽ lan tỏa tới những vùng có lợi thế rừng núi có khả năng khai thác kinh doanh tốt; đặc biệt, tập trung vào những dự án phát triển hạ tầng du lịch có quy mô lớn, đồng bộ, hiện đại về hạ tầng, đa dạng về chức năng cung ứng dịch vụ, có cơ hội khai thác kinh doanh tốt và bền vững…

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản tiếp tục ghi nhận dòng tiền hướng tới các sản phẩm nhà ở xã hội, chung cư bảo đảm chất lượng và tiện ích, đất thổ cư và nhà riêng có giấy tờ hợp pháp và địa điểm đắc địa. Đặc biệt, các căn hộ chung cư sẽ có sức hấp dẫn nhiều nhà đầu tư hơn nhà ngõ, hẻm nhỏ, do nhu cầu tiện ích và chất lượng sống của người tiêu dùng trẻ ngày càng có xu hướng nâng lên.

Ngoài ra, các phân khúc thị trường nhà chung cư và nghỉ dưỡng sẽ được khích lệ nhiều hơn cùng với xu hướng gia tăng các chính sách khuyến mãi, kích cầu người mua ngày càng đa dang và hấp dẫn, không chỉ thay đổi mức đóng, gia hạn thời gian thanh toán, tặng voucher, mà còn là giảm tỷ lệ thanh toán, tăng tỷ lệ chiết khấu, cam kết mua lại…

Cơ hội thu hút vốn sẽ mở ra đối với hoạt động đầu tư chuyển đổi mô hình nhà nghỉ dưỡng theo xu hướng tập trung thành “các khu, đặc khu kinh tế nghỉ dưỡng xanh”, thay vì các nhà nghỉ dưỡng đơn lẻ, tự phát như vừa qua… Các đặc khu kinh tế – y tế nghỉ dưỡng này có thể tham khảo mô hình nước ngoài như của Indonesia với trung tâm du lịch y tế cùng nhiều tiện ích, bao gồm bệnh viện quốc tế, công viên sinh thái, khu thương mại, chợ nghệ thuật, khách sạn, nhằm thu hút khách du lịch, đặc biệt là người cao tuổi, giúp giảm số người xuất cảnh với mục đích khám chữa bệnh.

Tính đến cuối năm 2020, Indonesia đã thành lập 15 SEZ (đặc khu kinh tế), trong đó có 9 SEZ công nghiệp và 6 SEZ du lịch. Tổng số vốn cam kết đầu tư vào các SEZ này đạt 70.400 tỷ rupiah (5,03 tỷ USD) và tổng vốn đầu tư thực hiện khoảng 23.100 tỷ rupiah. Năm 2020, tổng nguồn thu ngoại hối của các SEZ này đạt khoảng 5.200 tỷ rupiah. Đầu tháng 2/2021, Hội đồng SEZ Quốc gia Indonesia cũng phê duyệt thêm 2 SEZ mới gồm SEZ du lịch Lido với tổng diện tích 3.000ha ở tỉnh Tây Java, và khu công nghiệp cảng và bất động sản tích hợp (JIIPE) rộng 2.933ha ở tỉnh Đông Java. Hai cơ sở này dự kiến thu hút gần 20 tỷ USD vốn đầu tư.

Thị trường sẽ chứng kiến sự thanh lọc các chủ đầu tư về năng lực phát triển sản phẩm nghỉ dưỡng. Những đô thị biển quy mô lớn, nhiều tiện ích, đa công năng và phong phú chủng loại sản phẩm sẽ là xu hướng bất động sản nghỉ dưỡng trong thập niên tới. Đặc biệt, ngành du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam nhiều khả năng sẽ hồi phục nhanh hơn các quốc gia khác do đạt được yếu tố an toàn nhờ kiểm soát tốt dịch bệnh, hơn nữa lại có khoảng cách gần với các nguồn du khách lớn và đà tăng trưởng tốt trong quá khứ.

Năm 2021, cơ hội và các dòng đầu tư bất động sản nhiều hơn, song cũng đòi hỏi các doanh nghiệp và các nhà đầu tư chủ động và tích cực hơn trong thay đổi tư duy, mô thức kinh doanh phù hợp, an toàn và hiệu quả hơn; tránh dùng đòn bẩy qua lớn, nhất là kinh doanh kiểu “tay không bắt giặc”, hoặc “mượn đầu heo nấu cháo”…

Để thị trường bất động sản phát triển ổn định, khắc phục lệch pha cung – cầu, năm 2021 các Bộ, ngành và địa phương cần tiếp tục nghiên cứu xây dựng cơ chế, chính sách, giải pháp khuyến khích, thu hút đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản; chú trọng khuyến khích phát triển sản phẩm bất động sản đáp ứng nhu cầu lớn của xã hội như: Nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp.

Đồng thời, thường xuyên bám sát tình hình thị trường, kịp thời điều chỉnh, tháo gỡ khó khăn, hạn chế, bất cập của cơ chế, chính sách, đặc biệt là tác động của dịch Covid-19. Trước mắt, Bộ Tài chính và Chính phủ đang xem xét thêm hiệu lực của Nghị định 41/2020/NĐ-CP về gia hạn thời hạn nộp thuế và tiền thuê đất trong năm 2021 để hỗ trợ các doanh nghiệp, cá nhân vượt qua khó khăn, duy trì, phát triển sản xuất, kinh doanh nhằm ứng phó với tác động tiêu cực từ đại dịch Covid-19.

Bên cạnh đó, thực tế cũng đặt ra yêu cầu cần sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 167/2017/NĐ-CP về sắp xếp, xử lý tài sản công để xử lý có tình có lý, tạo điều kiện tái khởi động lại hàng trăm dự án đầu tư, dự án nhà ở có sử dụng quỹ đất có nguồn gốc thuộc Nhà nước quản lý, theo nguyên tắc đảm bảo không làm thất thoát tài sản công và nguồn thu ngân sách Nhà nước. Cùng với việc lựa chọn, chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, cần có quy định cơ chế chặt chẽ về quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư; có các cơ chế, chính sách khả thi để huy động các nguồn lực xã hội đầu tư xây dựng lại hàng trăm nhà chung cư cũ, hư hỏng hiện nay và thực hiện tái định cư cho các hộ gia đình có nhà ở tốt hơn chỗ ở cũ..

Về lâu dài, Bộ Xây dựng cần tiếp tục rà soát, hoàn thiện các quy định liên quan đến hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản để bảo đảm sự đồng bộ, thống nhất trong hệ thống pháp luật; đồng thời sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014; đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính theo hình thức liên thông, cắt giảm thủ tục, rút ngắn thời gian giải quyết, hồ sơ, chi phí thực hiện trong hoạt động đầu tư xây dựng các dự án bất động sản, tập trung trọng tâm phát triển nhà ở xã hội cũng như nhà ở thương mại giá rẻ – coi đây là giải pháp tạo đà, “kích thích” sự phát triển của thị trường bất động sản trong giai đoạn khó khăn này.