Siết tín dụng và lành mạnh hoá thị trường Bất động sản

Trưa ngày hôm qua mình có trả lời phỏng vấn báo Diễn đàn doanh nghiệp về vấn đề này.

Điểm chính yếu là siết tín dụng phải đảm bảo không mâu thuẫn với 2 mục tiêu (1) Kích thích nền kinh tế sau đại dịch, (2) Không ảnh hưởng tới nguồn cung của thị trường BĐS.

Muốn như thế thì chính sách đưa ra phải nhắm đúng và trúng. Đúng ở đây là đúng lĩnh vực, trúng là trúng vào đối tượng đầu cơ, lũng đoạn.

Như thế, siết tín dụng vào trái phiếu BĐS là cực chuẩn, giám sát và kiểm soát trái phiếu của nhóm đầu cơ còn chuẩn hơn nữa. Chính sách từ kiểm soát dòng tiền, nắn dòng tín dụng kết hợp với các biện pháp hành chính kiểm soát đầu cơ như cấm phân lô, bán nền, tách thửa sẽ giúp ổn định thị trường BĐS, đấy là nền tảng quan trọng cho việc tập trung nguồn lực vào những hoạt động tạo giá trị thực cho nền kinh tế phát triển, giảm chi phí đầu vào cho doanh nghiệp và người dân, ổn định cuộc sống, giảm đầu cơ “hàng nóng nhanh, nguội nhanh” tránh hệ luỵ kinh tế xã hội.

Do ảnh hưởng của đại dịch COVID-19, khiến cho các hoạt động kinh doanh bị ngưng trệ, nhất là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, hộ kinh doanh; Cho nên, một lượng tiền lớn không lưu thông, dẫn đến vòng quay tiền trong nền kinh tế chậm lại.

Cũng do các biện pháp giãn cách, khiến mọi hoạt động đình đốn, vì thế chính sách của Chính phủ, đặc biệt là chính sách tiền tệ phải đưa ra để kích thích, hỗ trợ nền kinh tế, trong đó có việc cắt giảm lãi suất, nhằm đẩy một lượng tiền vào nền kinh tế. Nhưng điều đó gây ra một hệ quả: Dòng “tiền rẻ” sẽ kích thích lạm phát trên thị trường tài sản, khiến tăng giá các loại tài sản, những thị trường có tính nhạy cảm, thanh khoản cao như thị trường chứng khoán sẽ tăng trưởng ngay, tiếp theo đó là đến các thị trường như bất động sản.

Câu chuyện đặt ra đối với chính sách của Chính phủ đó là phải kiểm soát được hiện tượng tăng nóng của những tài sản rủi ro, nhưng đồng thời tiếp tục hỗ trợ nền kinh tế, cho nên lãi suất vẫn phải duy trì ở mức thấp. Mặc dù gần đây, các ngân hàng thương mại đã bắt đầu tăng lãi suất huy động và ảnh hưởng đến lãi suất cho vay, đó là do ảnh hưởng về lạm phát, nhưng không thể để dòng tiền chuyển vào tài sản nóng gây hệ lụy như bất động sản được. Và đĐó là lý do tại sao phải đưa ra chính sách siết chặt dòng vốn vào bất động sản. Chúng ta cũng biết vấn đề đã xuất hiện từ năm trước, khi Ngân hàng Nhà nước bắt đầu chặn các ngân hàng không được mua các trái phiếu phát hành, đặc biệt là trái phiếu của các công ty bất động sản.

Ông Phan Lê Thành Long (Ảnh: Nguyễn Long)

Năm nay, việc sẽ phải siết qua các tỷ lệ đảm bảo an toàn và các chỉ đạo cụ thể của Ngân hàng Nhà nước đối với các ngân hàng thương mại, trong việc kiểm soát độ nóng và độ “bát nháo” của thị trường bất động sản là chắc chắn. Vì nếu không sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến kinh tế xã hội, đến chi phí đầu vào của sản xuất kinh doanh, khi đất và mặt bằng là một trong những yếu tố đầu vào quan trọng của kinh doanh.

Cùng với đó, siết như thế nào mà không để ảnh hưởng xấu đến kích thích và thúc đẩy kinh tế tăng trưởng, đồng nghĩa với việc là siết phải đúng mục đích, đúng đối tượng, giúp đảm bảo thị trường bất động sản lành mạnh. Trong đó, về chính sách tiền tệ, phía ngân hàng phải nhắm vào các đối tượng đầu cơ, còn phía Bộ Tài chính thì siết về chính sách như cấm tách thửa, cấm phân lô bán nền và các chính sách khác như thuế trong giao dịch chuyển nhượng, kiểm soát giá,…

– Vậy với việc điều chỉnh sẽ chặt tín dụng thì sẽ có ảnh hưởng sao đến các dự án bất động sản đang triển khai?

Có một điều phải hiểu rằng, dự án bất động sản bản chất dù có bán qua người này người kia, thì phải bán đến tay người tiêu dùng thật, người sử dụng và người ở thật thì thị trường bất động sản mới phát triển bền vững.

Cho nên, việc thắt chặt tín dụng sẽ ảnh hưởng ngay đến các doanh nghiệp yếu về năng lực tài chính, không có khả năng cân đối tài chính, không đủ uy tín, không đủ qui mô, không đủ năng lực để huy động vốn trên cả thị trường vốn chủ lẫn thị trường vốn vay. Đó là những doanh nghiệp có khả năng bị tác động rất lớn và các dự án đó sẽ chịu ảnh hưởng nếu lãi suất tăng cao. Còn những chủ đầu tư lớn, có dòng tiền tốt, có khả năng quản lý tài chính tốt, kiểm soát dòng tiền và khả năng tiếp cận vốn tốt, thì đối với họ sẽ là cơ hội để phát triển.

Nhưng gần đây nguồn cung trên thị trường khá là khan hiếm, rất nhiều doanh nghiệp lớn lỡ thời điểm công bố các dự án, mà theo kế hoạch họ đã phải công bố từ quý 4/2021.

Vấn đề này có nhiều nguyên nhân, bao gồm nguyên nhân về thủ tục đấu giá đất tăng cao, nên các cấp quản lý địa phương (Ủy ban Nhân dân) rất khó để phê duyệt, mà một trong những hệ lụy giá đất tăng cao sẽ tác động thẳng đến các công ty bất động sản. Nếu giá đất xung quanh tăng cao quá, với dự án đệ trình từ những năm trước nữa, thì đến những năm nay, việc phê duyệt của Ủy ban Nhân dân càng khó khăn hơn.

Ngoài ra, có thể các nhà đầu tư lớn nhà phát triển bất động sản lớn họ nhận thấy, giá đất tăng cao nhưng thanh khoản lại rất thấp, tức là người mua thực rất thấp trong giai đoạn này. Chốt lại, những công ty nào phát triển yếu kém, phát triển xong không bán được, hay quản lý vận hành tòa nhà yếu, thương hiệu yếu, thì khó khăn; còn những công ty làm tốt thì đây lại là cơ hội.

Câu chuyện ở đây là khi nào lãi suất trên thị trường tăng tiệm cận con số 10% và nếu vượt 10% đến hai con số, thì thị trường bất động sản sẽ đóng băng đầu tiên, nhất là những người mua “bừa phứa”, mua đất ở những nơi không có giá trị sử dụng hay giá trị thương mại, thì chắc chắn sẽ bị ảnh hưởng.

Xin cảm ơn ông!