Ngân hàng âm thầm lệnh siết chặt, dân lướt sóng nhà đất lo cơn sóng dữ

Hơn 6 năm nay làm môi giới bất động sản, ông Trần Anh Tuấn (Hoàng Mai, Hà Nội) thường tận dụng cơ hội tốt để đầu tư lướt sóng. Với số vốn hơn 1 tỷ đồng, ông Tuấn cần vay thêm vốn ngân hàng. Tại một số dự án chung cư có tiềm năng, ông Tuấn cùng bạn bè thường ôm một số căn hộ. Số tiền đóng cho chủ đầu tư ban đầu từ số vốn sẵn có, còn lại ông vay ngân hàng.

Trong khoảng thời gian đó, ông Tuấn cùng đội môi giới phải đẩy nhanh, bán cho người mua để hưởng mức giá chênh lệch. Diễn biến thị trường thuận lợi, ông Tuấn có thể thu về từ 50-100 triệu đồng/căn hộ chỉ trong thời gian ngắn. “Vay vốn ngân hàng là cách mà những người vốn ít tận dụng. Nhiều sàn kinh doanh bất động sản cũng áp dụng hình thức này”, ông Tuấn cho hay.

Theo ông Tuấn, với giá bất động sản tăng mạnh như thời gian gần đây. Việc tận dụng vốn vay của ngân hàng mang lại lợi nhuận cho các nhà đầu tư. Ông dẫn chứng, năm 2020, ông Tuấn vay ngân hàng 1 tỷ đồng để mua một lô đất 1,7 tỷ đồng ở dự án khu đô thị tại ngoại thành Hà Nội. Năm 2021, giá đất tại khu vực này tăng cao, ông Tuấn đã chốt lời khu đất hơn 3 tỷ đồng, đủ tiền trả ngân hàng và có một số lãi lớn.

Để ngăn chặn tình trạng cấp tín dụng ồ ạt, một số ngân hàng vừa chỉ đạo tạm dừng hoặc hạn chế cho vay vào lĩnh vực này. Đơn cử, Sacombank đã ban hành công văn trên toàn hệ thống, cho biết sẽ không cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản từ nay đến hết tháng 6/2022.

Trước đó, Techcombank cũng thông báo kiểm soát hạn mức giải ngân đối với các khoản vay mua bất động sản đã có giấy chứng nhận và thứ cấp mua bất động sản. Nếu số lượng ngân hàng hạn chế cho vay bất động sản gia tăng nhanh thì nguy cơ thị trường địa ốc chững lại là điều có thể xảy ra. Bởi lẽ, phần lớn nhà đầu tư đều sử dụng đòn bẩy tài chính là vốn vay từ ngân hàng. Trước việc siết tín dụng bất động sản của các nhà băng, ông Tuấn lo lắng, nguồn để đầu tư có thể bị ảnh hưởng. Nếu thị trường nguội lạnh không thoát hàng kịp thì khả năng chôn vốn rất cao.

“Tôi đang có mấy căn mới đóng có 10% tiến độ, nếu không kiếm được khách mua ngay thì phải vay ngân hàng. Ngân hàng siết cho vay sẽ ảnh hưởng lớn tới kế hoạch tài chính, không biết xoay sở ra sao”, ông nói.

Tương tự, bà Nguyễn Thị Hằng, một nhà đầu tư cho hay, người mua thường sử dụng một phần vốn vay mượn từ người thân, bạn bè, một phần vay ngân hàng. Giờ không có nguồn vay từ ngân hàng sẽ phải chuyển sang kênh khác, mà kênh khác không phải lúc nào cũng có. Điều này sẽ kiềm chế thị trường phát triển, tác động tới nhịp phát triển chung.

“Hiện nay, rất khó vay ngân hàng để mua bất động sản vì giá nhà đất quá hỗn loạn. Nhiều nơi sốt đất, giá đất tăng liên tục trong thời gian ngắn nên việc định giá, thẩm định giá bất động sản để giải ngân cũng bị siết nhiều”, bà Hằng cho hay.

Với kinh nghiệm đầu tư đất nền ven đô, bà Hằng nhận xét nhiều nhà đầu tư sẽ bị tác động. Thông thường, họ vay ngân hàng để mua một lô đất lớn, phân lô bán nền rồi lướt sóng trong ngắn hạn. Khi siết cho vay, các nhà đầu tư này gặp khó khăn vì không đủ nguồn vốn mua quỹ đất lớn. Khi cắt ra từng lô nhỏ sẽ khó bán vì người mua thứ cấp cũng khó vay vốn ngân hàng.

Không chỉ các nhà đầu tư lướt sóng mà các chủ đầu tư bất động sản cũng gặp khó khi vốn ngân hàng bị siết. TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia tài chính – ngân hàng, cho rằng, nếu không siết chặt tình trạng ngân hàng cho vay sân sau, bắt tay với doanh nghiệp bất động sản mua trái phiếu doanh nghiệp để đảo nợ,… thì đến một lúc nào đó, mức độ nguy hiểm sẽ lan rộng và ngoài tầm tay của cơ quan thanh tra giám sát.

Theo ông Nghĩa, xét về cơ cấu phát hành trái phiếu năm qua, có đến hơn 50% là trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, 30% từ ngân hàng. Điều này có nghĩa là hơn 80% trái phiếu phát hành không thuộc lĩnh vực sản xuất. Phần lớn khối lượng trái phiếu được phát hành những năm qua không có bóng dáng của các lĩnh vực như sản xuất, công nghiệp, nông nghiệp, thương mại mà tập trung chủ yếu vào các lĩnh vực có tính đầu cơ cao như bất động sản.

Chuyên gia lưu ý, có tình trạng vốn cho vay của ngân hàng dùng cho các công ty “sân sau” của bất động sản. Đây là dấu hiệu đáng lo ngại khi mức độ cho vay các công ty sân sau bất động sản đang ở mức cao kỷ lục trong lịch sử.

TS. Nguyễn Trí Hiếu – chuyên gia kinh tế – cho rằng, tín hiệu hạn chế cho vay bất động sản cảnh báo nguy cơ nguội dần của thị trường địa ốc. Việc siết chặt tín dụng vào bất động sản sẽ tạo ra cú sốc lớn cho thị trường. Điều này sẽ có, vì “thắt” nguồn tiền dĩ nhiên lượng giao dịch sẽ giảm. Tuy nhiên, phải khẳng định rằng, siết tín dụng là điều cần thiết và cũng không cần lo ngại vì siết tín dụng mà xuất hiện bong bóng bất động sản”, TS. Hiếu nhận định.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản đánh giá, việc siết cho vay bất động sản sẽ ảnh hưởng lớn tới dòng tiền quan trọng của thị trường bất động sản, nhất là những dự án đang triển khai rất cần vốn. Quy định này sẽ làm giảm nhu cầu thị trường, thời gian hoàn vốn theo đó sẽ dài ra, buộc chủ đầu tư phải đưa ra các chính sách bán hàng tốt hơn và thậm chí phải hạn chế quy mô phát triển.

Các doanh nghiệp này phải tự nâng cao năng lực tài chính, cân nhắc lại tỷ trọng vốn tự có/vốn vay khi triển khai dự án, hạn chế tình trạng cố quá năng lực tài chính, thậm chí tay không bắt giặc. Ở một khía cạnh nào đó khiến chủ đầu cũng giảm lợi nhuận, phải giảm quy mô thị trường.

Ông Phạm Lâm, Phó chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, cũng cho rằng, việc hạn chế, hoặc ngừng vay mua bất động sản của một số ngân hàng đến từ tình trạng dư nợ cho vay đối với lĩnh vực này tới ngưỡng, cần siết lại. Tuy nhiên, bất động sản vẫn là lĩnh vực đem lại lợi nhuận nhờ nhu cầu của thị trường lớn, lãi suất cho vay cao nên ngân hàng không thể bỏ qua.

Số lượng người vay vốn để đầu cơ bất động sản không nhiều, nhất là đầu cơ mua đất bởi đây là khoản đầu tư dài hạn, nhiều rủi ro về thanh khoản và giá cả. Phần lớn những người vay vốn mua bất động sản đều có nhu cầu mua nhà để ở, trong đó chủ yếu là mua chung cư và thế chấp bằng chính tài sản đó. Đây là nhóm khách hàng nằm trong danh sách bị hạn chế.

Ông Lâm đưa ra khuyến nghị rằng, các ngân hàng sẽ siết tín dụng bất động sản một cách chọn lọc, không nên khóa van tín dụng bất động sản. Trường hợp tín dụng bị khoá đột ngột, nhiều dự án dở dang sẽ gặp trở ngại trong thanh khoản, doanh nghiệp không trả được nợ vay, ngân hàng lại đối diện với nguy cơ nợ xấu và phải mất nhiều năm mới xử lý được.