Nếu ‘áp đặt’ thời hạn sở hữu chung cư, đang ở nhà bỗng ra đường?

Theo đó, nhiều người hiểu rằng sở hữu lâu dài thì đất đó vẫn của người mua kể cả trường hợp niên hạn công trình bị hết, còn nếu thời hạn 50 năm, vị trí đó được quy hoạch lại không phải tòa nhà chung cư nữa mà là một công trình công cộng hoặc tuyến đường giao thông thì nhà nước được quyền thu hồi không bồi thường do hết thời hạn.

Nỗi lo “trắng tay”

Đề xuất “áp đặt” thời hạn sở hữu chung cư ngay lập tức đã đem về rất nhiều luồng tranh luận, bởi đây là một vấn đề dân sinh rất lớn, có thể ảnh hưởng đến hàng chục triệu người trong tương lai. Một số ý kiến đồng tình cho rằng, việc giới hạn quyền sở hữu chung cư là hợp lý, nhiều nước trên thế giới cũng đã áp dụng. Điều này giúp giải quyết tình trạng chung cư hết hạn sử dụng, xuống cấp nhưng không thể cải tạo, xây mới như hiện nay. Ngoài ra, cũng giúp cho giá căn hộ chung cư không còn cao “chót vót” nữa.

Tuy nhiên, phần đông ý kiến lại không đồng tình với đề xuất trên và cho rằng nếu quyền sở hữu chỉ còn 50 năm thì chung cư lại càng “mất giá”. Bởi với mỗi người dân, nhà ở chính là một tài sản để dành, khi chung cư chỉ được sở hữu có thời hạn có nghĩa là bao năm tích cóp để rồi “trắng tay”.

Anh Hoài Đức (Bình Thạnh, TP.HCM) cho rằng, nhiều gia đình cố gắng phấn đấu, tích lũy để sở hữu nhà cho riêng mình, quy định này không khác gì việc người dân đi thuê nhà ở dài hạn: “Gia đình tôi phải tích lũy rất nhiều năm mới mua nổi một căn chung cư ở thành phố mà với quy định như vậy thì chẳng khác nào ném tiền qua cửa sổ. Rồi khi hết thời hạn gia đình tôi sẽ ở đâu, con cháu tôi sẽ sinh sống thế nào? Chưa kể, sau 50 năm nữa giá đất chắc chắn sẽ tăng gấp nhiều lần”.

Cùng chung nỗi băn khoăn, chị Thanh Huyền (Quận 1, TP.HCM) chia sẻ: “Vợ chồng tôi đã dồn tiền và cũng nhắm được một căn chung cư nhưng mấy ngày nay ba mẹ hai bên nghe được tin chung cư chỉ sở hữu được 50 năm liền kiên quyết ngăn cản và cho rằng phải mua đất, không đủ tiền thì về quê khiến hai vợ chồng cực kỳ hoang mang”.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty CP Địa ốc Phú Đông cho rằng, văn hóa chung của người Việt, nhà ở không chỉ là nơi ở mà còn có giá trị thừa kế. Hiện tại trừ hai đô thị lớn nhất là Hà Nội và TP.HCM thì người dân nhìn chung chưa có thói quen ở chung cư. 61 tỉnh, thành còn lại rất khó bán được căn hộ chung cư, ngoại trừ khu vực lõi các đô thị trung tâm.

“Nếu chọn chính sách chung cư sở hữu có thời hạn 50 năm sẽ rất khó đạt được mục tiêu của Chính phủ là khuyến khích thói quen, tập quán ở nhà chung cư. Thậm chí người dân sẽ thêm hoang mang với loại hình nhà ở này dù giá nhà sẽ rẻ xuống, tuy nhiên dù rẻ cũng chưa chắc là sự lựa chọn của người dân. Đây là chính sách vĩ mô liên quan đến toàn xã hội, cho nên, để làm được điều này, chúng ta cần phải nghiên cứu rất kĩ và xin ý kiến của các chuyên gia, những người bị ảnh hưởng”, ông Phúc nói.

Có “vênh” với mục tiêu khuyến khích ở chung cư?

Trên thực tế ở Việt Nam cũng có một số chung cư có thời hạn sử dụng 50 năm. Cụ thể như tại tòa B2, chung cư Phương Đông (quận Hoàng Mai, Hà Nội). Hay chung cư có địa chỉ tại 125 Hoàng Ngân (quận Thanh Xuân, Hà Nội). Đặc điểm loại chung cư này là giá rẻ hơn so với giá các căn hộ lân cận, cùng phân khúc.

Tuy nhiên nhìn từ thực tiễn, văn hóa chung của người Việt, nhà ở không chỉ là nơi ở mà còn có giá trị thừa kế, của để dành. Hiện tại trừ hai đô thị lớn nhất là Hà Nội và TP.HCM thì người dân nhìn chung chưa có thói quen ở chung cư. 61 tỉnh, thành còn lại rất khó bán được căn hộ chung cư, ngoại trừ khu vực lõi các đô thị trung tâm. Nếu đề xuất chung cư sở hữu có thời hạn 50 năm được thông qua sẽ là “cú sốc” với thị trường, khiến người dân càng thêm hoang mang và không còn “mặn mà” với loại hình nhà ở này.

Đối với vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, tại thời điểm hiện nay, chưa nên quy định “sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn 50 năm, 70 năm”. Lý do là để phù hợp tâm tư, nguyện vọng của người dân muốn được “sở hữu căn hộ nhà chung cư đi đôi với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài”, vì đây là tài sản có giá trị lớn muốn để lại cho con cháu, để không gây “biến động” trên thị trường bất động sản và trong xã hội.

Cũng theo ông Châu, việc xử lý nhà chung cư hết “tuổi thọ”, “nguy hiểm” cho người sử dụng thì thực hiện theo cơ chế chính sách quy định tại Nghị định 69/2021/NĐ-CP của Chính phủ “về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư” có tính khả thi.

“Thực ra, Luật Nhà ở 2014 đã quy định 2 chế độ sở hữu nhà ở là chế độ sở hữu nhà ở không xác định thời hạn bao gồm trường hợp sở hữu căn hộ nhà chung cư không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ‘ổn định lâu dài’. Hoặc chế độ sở hữu nhà ở có thời hạn bao gồm trường hợp sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ‘có thời hạn’. Nhưng Luật Nhà ở 2014 không quy định bắt buộc sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn”, ông Châu nói.

Bên cạnh đó, ông Châu cho rằng vấn đề quy định bắt buộc “sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn (50 năm, 70 năm)” áp dụng cho các dự án xây dựng nhà chung cư mới khi xây dựng Đề án Luật Nhà ở (sửa đổi) trong thời gian tới cần được tiếp tục nghiên cứu kỹ và đánh giá tác động thật thấu đáo và cần lấy ý kiến người dân là đối tượng chính bị tác động.

Tuy nhiên, cũng cần khuyến khích các doanh nghiệp thực hiện dự án nhà chung cư sở hữu có thời hạn tương tự như dự án “căn hộ dịch vụ (serviced apartment)” hiện nay với thời hạn sở hữu “căn hộ dịch vụ” theo thời hạn dự án, phổ biến là 50 năm. Loại căn hộ này có giá bán chỉ bằng 70-80% giá căn hộ sở hữu vĩnh viễn để khách hàng lựa chọn và làm quen với loại sản phẩm căn hộ chung cư sở hữu có thời hạn.

Số phận chung cư sau 50 năm: Thế giới đang quản lý ra sao?

Nhìn từ các quốc gia trên thế giới đã nhiều nơi áp niên hạn chung cư. Đơn cử, Singapore, giai đoạn đầu tiên, quốc gia này quy định quyền sở hữu các căn hộ này chỉ từ 30 – 50 năm.

Sau đó, khi chất lượng các công trình tốt lên, nhà nước kéo dài thời gian lên 70 năm và với các khu chung cư xây mới như ngày nay, “tuổi thọ” cũng được nâng lên mức 99 năm. Có 15% chung cư thương mại do doanh nghiệp tư nhân đầu tư được sở hữu vĩnh viễn bởi thời hạn theo quy định là 999 năm, song theo quy định, nhà ở thương mại đến một “độ tuổi” nào đó cũng nhất định phải dỡ bỏ.

Hay tại Trung Quốc cũng đang áp dụng chế độ thuê 70 năm và đang soạn thảo luật gia hạn hợp đồng vô điều kiện. Trong khi đó, Hồng Kông tự động gia hạn đối với các bất động sản cũ, trên cơ sở đóng lệ phí hằng năm.

Lãnh đạo Bộ Xây dựng khẳng định trường hợp áp dụng phương án cấp sổ hồng có thời hạn thì sau khi hết thời hạn sử dụng, các cơ quan chức năng sẽ kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư, nếu bảo đảm về chịu lực, an toàn sẽ gia hạn thời gian sử dụng, không có chuyện “đuổi” người dân ra khỏi căn hộ. Tuy nhiên, chất lượng chung cư không còn đảm bảo sau 50 – 70 năm là chuyện “hiển nhiên” và làm gì khi chung cư xuống cấp hiện vẫn là một bài toán không chỉ với Việt Nam.

Tại Philippines, Luật Chung cư 1966 quy định rằng người sở hữu căn hộ có nghĩa vụ đóng góp chi phí để sửa chữa định kỳ cho căn hộ mình sở hữu. Một khi người dân sở hữu hoàn toàn một căn hộ, họ có tư cách giống như một cổ đông và có quyền tham gia ý kiến quyết định về việc nên xử lý chung cư thế nào khi xuống cấp trầm trọng. Nếu phải phá hủy, giá trị đất của dự án, cùng những tài sản còn sót lại sau khi phá bỏ được chia đều cho các hộ dân.

Hay ở Nhật Bản, dù là một đất nước giàu mạnh trên thế giới cũng đã từng phải đối mặt với thách thức trong việc quản lý chung cư, đặc biệt là trong vấn đề về cải tạo chung cư cũ. Về các dự án cải tạo, Chính quyền cũng tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư, với kinh phí hỗ trợ thông thường là 1/4 hoặc 1/5 tổng chi phí dự án. Ngoài ra, chính phủ nước này cũng có thể tạo điều kiện cho các doanh nghiệp đấu thầu chung cư cũ thành nhà ở thương mại. Về phía người dân, họ được hỗ trợ bằng cách không phải nộp thuế thu nhập cho đến khi nhận nhà mới, đồng thời giảm thuế bất động sản 50% trong 5 năm. Trường hợp muốn chuyển đến nơi khác, sẽ được hỗ trợ mua nhà ở giá rẻ.

Nhìn chung, hình thức cải tạo chung cư chủ yếu của các nước trên thế giới là phá bỏ xây lại hoặc tu sửa định kỳ. Mấu chốt thành công của những dự án trùng tu là thực hiện tốt các khâu xã hội hóa và thu hút các doanh nghiệp góp vốn. Ngoài ra, cần có sự hợp tác và thống nhất giữa người dân, chủ đầu tư và cơ quan chính quyền. Vậy nên việc “áp đặt” thời hạn sở hữu 50 năm hay 70 năm cũng cần phải cân nhắc kỹ lưỡng sao cho đồng thuận với ý kiến của người dân.