Chuyên gia tài chính kể lại sai lầm “đu đỉnh” căn nhà đầu tiên: Vốn 100 triệu đồng, đi vay ngân hàng 70% để mua căn hộ 4 tỷ, còng lưng trả nợ 6 năm rồi bán vội khi nhận nhà

“Chuyên gia không phải lúc nào cũng đưa ra quyết định đúng”, đây là lời chia sẻ của ông Đức Tuấn – CEO AFA Capital, chuyên gia tài chính cá nhân, trong webinar “Mua nhà hay Thuê nhà”. Vị chuyên gia kể lại lần “đu đỉnh” căn nhà đầu tiên, khiến ông phải chật vật trả nợ trong 5-6 năm.

“Căn nhà đầu tiên của tôi đến vào năm 2010. Khi đó, tôi trở về từ nước ngoài và mới lập gia đình. Tôi cũng chưa có kế hoạch tài chính nào cụ thể, nhưng còn rất trẻ và lương khá cao, làm trong ngân hàng và ở bộ phận có lương thưởng rất nhiều.

Hồi ấy tôi nghĩ lương của mình sẽ như thế này mãi mãi, không thể nào nghĩ có những thay đổi lớn lắm, hồi đấy đã vài chục triệu đồng/tháng rồi”, ông Tuấn nhớ lại.

Rồi một lần, Tập đoàn V. – đối tác của Ngân hàng T. đến và nói rằng trong ngày hôm ấy, những nhân viên đạt xuất sắc của ngân hàng sẽ được đăng kí mua một căn hộ tại khu đô thị R. Ông Tuấn cũng được một suất đăng kí.

Căn hộ ấy giá 4 tỷ đồng. Ngoài ra, khi mua sẽ được miễn lãi trong vòng 1 năm đầu, miễn phí dịch vụ trong 5 năm đầu tiên và nhiều ưu đãi khác dành cho nhân viên ngân hàng. Trong khi đó, chỉ cần bỏ ra 100 triệu đồng để đặt cọc, rồi về hỏi ý kiến vợ, nếu đồng ý mua thì ngân hàng sẽ cho vay 70%. Đổi lại, ông phải ký hợp đồng làm việc với ngân hàng trong vòng 3 năm để giữ mức lãi suất ưu đãi.

“Mình thấy tốt quá, thời điểm đó cũng là thời điểm vàng – mình 30 tuổi, có công việc tốt, làm trưởng phòng”.

Ông Tuấn quyết định mua nhà vì thời điểm ấy, R. nổi tiếng là khu đô thị đầu tiên của Hà Nội với đầy đủ tiện ích, cả hai vợ chồng đều rất ưng ý. Tuy nhiên, ngay một thời gian sau xảy ra khủng hoảng kinh tế khiến phí lãi vay tăng cao, ở mức 20%/năm. Thế là toàn bộ thu nhập của vị chuyên gia trong thời gian đó chỉ dành cho việc trả góp căn nhà.

Từ lần “đu đỉnh” thất bại này, ông Tuấn đúc rút ra nhiều bài học.

“Thứ nhất, hết sức cân đối về vốn vay. Lúc ấy tôi chỉ có vốn 100 triệu đồng mà đã mua căn nhà 4 tỷ đồng.

Thứ hai, dòng tiền hàng tháng chưa được cân bằng. Lúc ấy tôi phải cố hết sức với vị trí của mình, làm điên cuồng trong 5-6 năm để trả nợ cho căn nhà. Có một điểm mà giờ nghĩ lại rất sai, đó là giá trị căn nhà so với thu nhập quá cao.

Thứ ba, nếu không tính toán quỹ dự phòng thì khi thay đổi công việc hoặc có những biến cố trong cuộc sống, chúng ta sẽ không có dòng tiền hàng tháng.

Khi tôi nhận căn nhà này vào năm 2016 thì đã phải bán nó đi, chấp nhận mua đỉnh bán đáy”.

Ông Tuấn bày tỏ, dù làm trong ngành tài chính 20 năm nhưng vấn đề tài chính cá nhân có rất nhiều vấn đề, yếu tố tác động đến quyết định. Trong đó, đứng giữa lựa chọn mua nhà hay thuê nhà, mọi người nên quan tâm đến 3 yếu tố chính là: tâm lý, dòng tiền hàng tháng, các quỹ dự phòng và tài sản đủ thanh khoản.

Ông Đức Tuấn – CEO AFA Capital.

Yếu tố tâm lý: An cư lạc nghiệp là tư tưởng đã bám rễ vào suy nghĩ của nhiều người Việt. Thông thường, người ta thích mua nhà sớm để có được sự ổn định, đặc biệt trong khoảng 25-35 tuổi.

Dòng tiền hàng tháng: Theo tiêu chuẩn của thế giới, dòng tiền hàng tháng dành cho việc thuê hay trả góp mua nhà nằm khoảng 30-40% thu nhập trung bình hàng tháng. Đây là yếu tố cần đặc biệt lưu ý để đưa ra quyết định mua hay thuê nhà. Nếu mua một căn nhà quá sớm khi thu nhập chưa ổn định và chưa chắc tăng trưởng trong tương lai, hoặc việc thuê một căn nhà quá to, sẽ vô cùng ảnh hưởng đến dòng tiền.

Các quỹ dự phòng và tài sản đủ thanh khoản: Khi quyết đinh mua nhà thì thông thường phải ở giai đoạn đã cân đối được thu chi và có quỹ dự phòng. Trong trường hợp bị gián đoạn, ví dụ Covid đang xảy ra thì cũng không bị ảnh hưởng đến lịch trả tiền hàng tháng.

Bênh cạnh đó còn phải cân nhắc đến chi phí cơ hội giữa 2 phương án: vay và mua nhà, với phương án dùng tiền đem đi đầu tư và thuê nhà.